Nhà ở thông minh và kinh tế chia sẻ: Pháp luật nhà ở cần điều chỉnh ra sao đối với hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn qua ứng dụng (như Airbnb)? Đây là quyền tự định đoạt tài sản hay là một hoạt động kinh doanh cần được kiểm soát chặt chẽ như khách sạn?

CÂU HỎI : Nhà ở thông minh và kinh tế chia sẻ: Pháp luật nhà ở cần điều chỉnh ra sao đối với hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn qua ứng dụng (như Airbnb)? Đây là quyền tự định đoạt tài sản hay là một hoạt động kinh doanh cần được kiểm soát chặt chẽ như khách sạn?	(Trả lời bên dưới)

Vấn đề quản lý hoạt động cho thuê nhà ngắn hạn qua ứng dụng (Airbnb, Luxstay...) hiện là một "vùng xám" pháp lý không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới. Đây là sự giao thoa giữa quyền dân sự về sở hữu tài sản và nghĩa vụ quản lý hành chính về kinh doanh. 1. Bản chất pháp lý: Quyền tự định đoạt hay Hoạt động kinh doanh? Dưới góc độ lý luận, việc cho thuê qua ứng dụng mang đặc điểm của cả hai hình thức: Về quyền sở hữu: Chủ nhà có quyền khai thác giá trị tài sản của mình (Quyền sử dụng/hưởng lợi) theo Bộ luật Dân sự. Việc ngăn cản họ cho thuê ngắn hạn có thể bị coi là can thiệp vào quyền sở hữu hợp pháp. Về bản chất kinh doanh: Khi việc cho thuê diễn ra liên tục, có hệ thống và nhằm mục đích sinh lợi, nó đã rời xa bản chất "kinh tế chia sẻ" (chia sẻ phòng trống) và trở thành kinh doanh dịch vụ lưu trú. Quan điểm hiện tại: Pháp luật Việt Nam (Luật Nhà ở 2023) đang dịch chuyển theo hướng coi đây là hoạt động kinh doanh cần kiểm soát. Đặc biệt, việc sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn là hành vi bị nghiêm cấm để bảo vệ không gian sống yên tĩnh, an ninh cho các cư dân khác. 2. Các hướng điều chỉnh pháp luật cần thiết Để giải quyết mâu thuẫn này, pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh theo 3 trụ cột: A. Định danh loại hình lưu trú mới Cần tách biệt rõ ràng giữa: Chia sẻ nhà ở (Homestay đúng nghĩa): Chủ nhà sống tại đó và cho thuê phòng trống (mức độ quản lý lỏng hơn). Kinh doanh lưu trú ngắn hạn: Thuê nguyên căn, không có chủ nhà (cần quản lý như khách sạn/căn hộ dịch vụ). B. Quản lý thông qua "Tỷ lệ thời gian" và "Số lượng" Thay vì cấm đoán hoàn toàn, có thể áp dụng các định mức như ở một số đô thị lớn (Singapore, Tokyo): Giới hạn số ngày cho thuê: Ví dụ không quá 90 hoặc 180 ngày/năm để đảm bảo mục đích chính của nhà ở không bị biến tướng thành khách sạn. Giới hạn số lượng khách: Tránh tình trạng quá tải hạ tầng kỹ thuật (thang máy, bãi xe) và an ninh trật tự tại các khu dân cư. C. Trách nhiệm của nền tảng số (Airbnb, Booking...) Pháp luật cần buộc các ứng dụng này phải liên kết dữ liệu với cơ quan thuế và công an: Tự động khấu trừ thuế: Thu thuế thu nhập cá nhân ngay trên mỗi giao dịch. Đăng ký tạm trú trực tuyến: Tích hợp với hệ thống dữ liệu dân cư để kiểm soát đối tượng lưu trú, phòng chống tội phạm. 3. Giải quyết xung đột tại các khu chung cư Đây là nơi mâu thuẫn gay gắt nhất. Hướng điều chỉnh công bằng nhất là: Trao quyền cho cộng đồng: Cho phép Ban quản trị hoặc Hội nghị nhà chung cư biểu quyết về việc có cho phép kinh doanh Airbnb trong tòa nhà hay không. Phí dịch vụ khác biệt: Chủ nhà kinh doanh Airbnb phải đóng phí dịch vụ cao hơn (do tần suất sử dụng hạ tầng chung lớn hơn) để bù đắp cho quỹ bảo trì tòa nhà. Kết luận Cho thuê nhà ngắn hạn không nên bị coi là quyền tự định đoạt tuyệt đối, bởi nó tác động trực tiếp đến an ninh và quyền lợi của những người xung quanh. Việc kiểm soát chặt chẽ như kinh doanh khách sạn là cần thiết nhưng cần có lộ trình linh hoạt để không bóp nghẹt các mô hình kinh tế mới. ___________________________ Bạn có đang đánh giá tác động của các quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 đối với mô hình Condotel hay Officetel trong báo cáo của mình không? Luật gia Vlog NGUYỄN KIỆT tổng hợp và phân tích VIDEO: (đang cập nhật) VĂN BẢN HƯỚNG DẪN CHI TIẾT: (đang cập nhật) TÀI LIỆU THAM KHẢO: (đang cập nhật)