Vấn đề cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Việt Nam là một bài toán điển hình về việc tìm
điểm cân bằng giữa lợi ích tư nhân và lợi ích công cộng. Đây không chỉ là vấn đề
kinh tế - kỹ thuật mà còn là sự xung đột sâu sắc về mặt pháp lý và lý luận.
1. Xung đột
giữa Quyền sở hữu tài sản và Quyền quy hoạch đô thị
Sự xung đột
này xuất phát từ hai nền tảng quyền lực pháp lý đối nghịch nhau trong quản lý
đô thị:
Quyền sở
hữu tài sản (Cá nhân)
Dưới góc độ
Hiến pháp và Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu là quyền năng tuyệt đối của cá nhân đối
với tài sản của mình.
- Tính bất khả xâm phạm: Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt. Việc buộc một người phải rời bỏ nơi ở cũ (tài sản họ
đang sở hữu hợp pháp) để nhận một tài sản khác hoặc tiền đền bù khi họ
không mong muốn là một sự can thiệp mạnh mẽ vào quyền dân sự.
- Tâm lý "An cư lạc nghiệp": Đối với nhiều người, nhà chung
cư cũ không chỉ là giá trị vật chất mà còn là vị trí trung tâm, thói quen
sinh hoạt và giá trị tinh thần tích lũy qua nhiều thế hệ.
Quyền quy
hoạch chỉnh trang đô thị (Nhà nước)
Đây là quyền
lực hành chính nhằm phục vụ lợi ích chung của cộng đồng:
- An toàn công cộng: Khi chung cư xuống cấp (cấp D),
quyền sở hữu cá nhân phải nhường bước trước mục tiêu bảo vệ tính mạng cho
chính chủ sở hữu và cư dân xung quanh.
- Phát triển bền vững: Chỉnh trang đô thị giúp tối ưu
hóa quỹ đất, cải thiện hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, giao thông) và nâng
cao mỹ quan thành phố.
- Điều tiết địa tô: Nhà nước có quyền can thiệp vào
quy hoạch để đảm bảo sự phát triển đồng bộ, tránh tình trạng các "ổ
chuột trên cao" kìm hãm sự phát triển chung.
2. Nút thắt
lý luận về "Tỷ lệ đồng thuận"
Quy định về
tỷ lệ đồng thuận (trước đây thường yêu cầu 100%, sau đó giảm xuống 70-75% tùy
trường hợp theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2023) (thay thế bơỉ: Nghị định 98/2024/NĐ-CP ) là một "điểm
nghẽn" vì những lý do sau:
Nguyên tắc
"Đa số thắng thiểu số" vs. "Quyền tuyệt đối"
Trong quan hệ
dân sự, việc chuyển nhượng tài sản phải dựa trên sự tự nguyện (100%). Tuy
nhiên, nhà chung cư là loại hình sở hữu chung hỗn hợp.
- Nút thắt: Nếu áp dụng quy tắc đa số (75%
đồng ý là được phá dỡ), Nhà nước đang dùng quyền lực hành chính để
"tước đoạt" quyền định đoạt tài sản của 25% còn lại. Điều này
gây tranh cãi về tính hợp hiến của việc bảo hộ quyền sở hữu.
Xung đột
lợi ích giữa các tầng lớp cư dân
- Người ở tầng trệt thường kinh
doanh tốt nên không muốn chuyển đi.
- Người ở tầng cao, nhà xập xệ lại
rất muốn cải tạo.
- Nút thắt: Làm thế nào để định giá sự
"không đồng thuận"? Nếu 1 hộ dân ở vị trí đắc địa không đồng ý,
toàn bộ dự án bị đình trệ, gây thiệt hại cho lợi ích của đại đa số cư dân
khác và nhà đầu tư.
Bản chất
của việc bồi thường
- Nếu coi đây là thu hồi đất vì
lợi ích quốc gia, Nhà nước có quyền cưỡng chế.
- Nếu coi đây là dự án thương mại,
chủ đầu tư phải thỏa thuận với từng người dân.
- Nút thắt: Các dự án chung cư cũ hiện nay
thường là sự kết hợp giữa cả hai. Sự nhập nhằng giữa "mục tiêu công cộng"
và "lợi nhuận doanh nghiệp" khiến người dân không tin tưởng vào
tỷ lệ áp đặt từ phía cơ quan quản lý.
3. Hướng
tháo gỡ mang tính lý luận mới
Để giải quyết
nút thắt này, pháp lý hiện đại đang dịch chuyển theo các hướng:
1.
Phân loại mức độ nguy hiểm: Đối với chung cư cấp D (nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ), quyền
an toàn tính mạng được đặt cao hơn quyền sở hữu. Khi đó, việc di dời là bắt buộc,
không cần tỷ lệ đồng thuận.
2.
Cơ chế "Quyền tài sản phái sinh": Thay vì bảo hộ quyền sở hữu một căn
hộ cụ thể tại vị trí cụ thể, Nhà nước bảo hộ giá trị tài sản của người
dân. Nghĩa là người dân có quyền sở hữu một diện tích tương đương hoặc giá trị
tương đương tại dự án mới.
3.
Hòa giải và Trọng tài: Thiết lập các hội đồng định giá độc lập để đảm bảo quyền lợi
của nhóm thiểu số không đồng thuận, tránh việc doanh nghiệp chèn ép dân nhưng
cũng ngăn chặn tình trạng "chây lỳ" trục lợi.
Việc tháo gỡ
nút thắt này đòi hỏi sự thay đổi trong tư duy: Từ việc coi sở hữu nhà ở là
"bất biến" sang tư duy "chia sẻ không gian" trong một cộng
đồng đô thị hiện đại.
.png)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét