Đối với việc
giao đất, cho thuê đất cho dự án đầu tư kinh doanh, quy trình hiện nay
đã có sự phân hóa rất rõ rệt nhằm đảm bảo tính cạnh tranh và minh bạch. Theo Luật
Đất đai 2024, có 3 phương thức tiếp cận đất đai chính cho doanh nghiệp:
1. Các
phương thức tiếp cận quỹ đất
Tùy vào tính
chất dự án, doanh nghiệp sẽ tiếp cận theo một trong các hướng sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Áp dụng cho quỹ đất "sạch"
(đã giải phóng mặt bằng) và phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500. Đây là
phương thức cạnh tranh nhất.
- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực
hiện dự án có sử dụng đất: Áp dụng cho các dự án lớn, dự án trọng điểm hoặc dự án
chỉnh trang đô thị mà Nhà nước cần lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực hiện
theo tiêu chí cụ thể.
- Giao đất, cho thuê đất không qua
đấu giá/đấu thầu: Chỉ áp dụng trong các trường hợp đặc thù như: dự án thuộc lĩnh vực
ưu đãi đầu tư, đất xây dựng nhà ở xã hội, hoặc dự án sử dụng đất thông qua
nhận chuyển nhượng (thỏa thuận) từ người dân.
2. Trình
tự thủ tục hành chính trọng tâm
Đối với một
dự án đầu tư kinh doanh thông thường, quy trình thường trải qua các bước
"xương sống" sau:
Bước 1:
Chấp thuận chủ trương đầu tư
- Doanh nghiệp
nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Cơ quan chức năng sẽ xem xét sự phù hợp của
dự án với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và khả năng tài chính của
nhà đầu tư.
Bước 2: Lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu đất chưa sạch)
- Nếu khu đất
chưa được giải phóng mặt bằng, cơ quan nhà nước sẽ phối hợp với chủ đầu tư để lập
phương án và tổ chức đền bù. Đây thường là giai đoạn tốn nhiều thời gian nhất.
Bước 3:
Quyết định giao đất, cho thuê đất
- Sau khi hoàn
tất bồi thường và có hồ sơ dự án chi tiết, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm
định và trình UBND tỉnh ra Quyết định giao đất hoặc Quyết định cho
thuê đất.
Bước 4:
Xác định nghĩa vụ tài chính
- Cơ quan chức
năng sẽ xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Doanh nghiệp thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ
quan Thuế.
Bước 5: Cấp
Giấy chứng nhận và Bàn giao thực địa
- Sau khi hoàn
thành nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp sẽ được cấp Sổ hồng và tiến hành bàn
giao mốc giới tại thực địa để bắt đầu xây dựng.
3. Những
điểm mới cần lưu ý dành cho Nhà đầu tư (2025 - 2026)
- Quỹ đất cho doanh nghiệp gốc Việt: Như đã phân tích trước đó, nếu
chủ đầu tư là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, bạn được hưởng các
quyền tiếp cận đất đai tương đương với nhà đầu tư trong nước, không còn bị
phân biệt như các luật cũ.
- Cơ chế thỏa thuận: Luật 2024 khuyến khích doanh
nghiệp chủ động thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại (nếu phù hợp quy hoạch).
- Hệ thống thông tin đất đai: Bạn có thể tra cứu trực tuyến
tình trạng pháp lý, quy hoạch của khu đất dự định đầu tư qua các cổng
thông tin điện tử của tỉnh để giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Các rủi
ro cần kiểm soát
1.
Sự phù hợp quy hoạch: Phải đảm bảo dự án nằm trong danh mục dự án thu hồi đất hoặc phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã công bố.
2.
Năng lực tài chính: Phải chứng minh được vốn tự có (thường tối thiểu 15-20% tổng mức đầu tư)
để được giao đất.
________________________________________
Bạn đang dự
định đầu tư vào lĩnh vực nào (bất động sản nhà ở, sản xuất công nghiệp hay dịch
vụ thương mại)? Tùy vào lĩnh vực sẽ có những yêu cầu về điều kiện giao đất
chuyên biệt khác nhau.
.png)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét