Luật Đất đai
2024 đánh dấu một bước ngoặt lớn trong tư duy lập pháp khi xóa bỏ đáng kể các
rào cản về phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất. Quan điểm "đối xử
công bằng" được thể hiện rõ nét qua việc đồng nhất hóa quyền lợi và nghĩa
vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (NVNĐCNN) với cá nhân trong nước,
cũng như mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài (FDI).
Dưới đây là
các quy định cụ thể thể hiện quan điểm này:
1. Đồng
nhất hóa quyền của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Đây là thay
đổi mang tính đột phá nhất trong Luật Đất đai 2024.
- Mở rộng quyền tiếp cận: Thay vì phân loại NVNĐCNN thành
các nhóm có quyền khác nhau như trước đây (Luật 2013), Luật 2024 quy định
NVNĐCNN còn quốc tịch Việt Nam là Cá nhân sử dụng đất.
- Bình đẳng về quyền hạn: Họ có đầy đủ các quyền như công
dân Việt Nam sinh sống trong nước, bao gồm: quyền được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất; quyền nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, và đặc biệt là
quyền được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) mà không gặp các hạn chế về đối tượng
hay điều kiện cư trú khắt khe.
- Mục tiêu: Tạo sự an tâm cho kiều bào khi
trở về đầu tư, sinh sống, góp phần thu hút nguồn lực ngoại hối và trí tuệ.
2. Thu hẹp
khoảng cách trong giao đất và cho thuê đất
Luật 2024 đã
điều chỉnh cơ chế để các doanh nghiệp FDI tiếp cận đất đai công bằng hơn:
- Quyền thuê đất trả tiền một lần: Cả doanh nghiệp trong nước và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều có thể lựa chọn hình thức thuê đất
trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm.
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Doanh nghiệp FDI thực hiện dự
án nhà ở thương mại được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất giống
như các tổ chức kinh tế trong nước. Điều này giúp các chủ thể này có tư thế
pháp lý tương đương khi thực hiện các dự án bất động sản lớn.
3. Công bằng
trong tiếp cận đất đai qua Đấu giá và Đấu thầu
Luật Đất đai
2024 ưu tiên cơ chế thị trường, tạo sân chơi bình đẳng:
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Mọi chủ thể (trong nước và FDI)
đủ điều kiện đều có quyền tham gia đấu giá công khai các khu đất sạch đã
có quy hoạch.
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Đối với các dự án trọng điểm,
việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu giúp các doanh nghiệp FDI có lợi
thế về công nghệ và vốn được cạnh tranh công bằng với doanh nghiệp nội địa
dựa trên chất lượng đề án.
4. Thống
nhất về nghĩa vụ tài chính và bồi thường
- Giá đất: Không còn sự phân biệt về bảng
giá đất hay cách tính tiền thuê đất giữa doanh nghiệp trong nước và nước
ngoài. Tất cả đều áp dụng chung một hệ thống định giá đất theo nguyên tắc
thị trường.
- Quyền được bồi thường, hỗ trợ: Khi Nhà nước thu hồi đất, doanh
nghiệp FDI và NVNĐCNN được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư tương xứng với tài sản và công sức đầu tư, đảm bảo nguyên tắc
không để ai bị thiệt thòi do sự phân biệt về nguồn gốc vốn hoặc quốc tịch.
Bảng tóm
tắt sự thay đổi về đối xử công bằng
|
Nội
dung
|
Trước
đây (Luật 2013)
|
Hiện
nay (Luật 2024)
|
|
NVNĐCNN
|
Bị hạn chế
quyền nhận chuyển nhượng ngoài dự án nhà ở.
|
Quyền
tương đương như cá
nhân trong nước.
|
|
Doanh
nghiệp FDI
|
Chủ yếu chỉ
được thuê đất.
|
Được giao
đất làm dự án nhà ở, tiếp cận đất qua đấu giá/đấu thầu rộng rãi.
|
|
Nhận
chuyển nhượng vốn
|
Thủ tục phức
tạp khi có vốn nước ngoài.
|
Cho phép
chuyển nhượng dự án/quyền sử dụng đất thông thoáng hơn giữa các chủ thể.
|
Ý nghĩa
pháp lý: Các quy định
này không chỉ thể hiện sự công bằng mà còn nhằm thực hiện cam kết quốc tế của
Việt Nam trong các hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo lập môi trường đầu tư
minh bạch, không phân biệt đối xử, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường
bất động sản.
.png)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét